รีโนเวทอาคารเก่า ต้องตรวจอะไรบ้างก่อนเริ่มงาน?

01

เริ่มจากการใช้งานใหม่และสำรวจอาคารจริง

ก่อนคุยเรื่องสี วัสดุ หรือสไตล์ ควรสรุปก่อนว่าอาคารจะเปลี่ยนไปใช้งานอะไร จำนวนผู้ใช้งานเท่าไร ต้องการห้องหรือพื้นที่ใดเพิ่ม และส่วนใดต้องเปิดใช้งานต่อระหว่างก่อสร้าง ความต้องการเหล่านี้เป็นตัวกำหนดทั้งผัง งานระบบ ทางสัญจร และระดับการปรับปรุง

ควรรวบรวมแบบเดิม เอกสารอาคาร ภาพก่อนซ่อม ประวัติรอยรั่ว การแตกร้าว การต่อเติม และงานระบบที่เคยเปลี่ยน หากไม่มีแบบเดิม ทีมต้องวัดพื้นที่และบันทึกตำแหน่งเสา คาน ผนัง ช่องเปิด ระดับพื้น ฝ้า และอุปกรณ์เดิมใหม่ทั้งหมด ก่อนนำข้อมูลไปพัฒนาแบบรีโนเวท

02

ตรวจโครงสร้างก่อนเพิ่มน้ำหนักหรือเปลี่ยนผัง

รอยร้าวไม่ได้มีความหมายเหมือนกันทุกจุด บางรอยเกิดที่ผิวฉาบ บางรอยอาจสัมพันธ์กับการเคลื่อนตัวขององค์อาคาร เจ้าของงานไม่ควรสรุปจากภาพเพียงอย่างเดียว หากมีรอยร้าวต่อเนื่อง การทรุด พื้นแอ่น เหล็กเป็นสนิม หรือแผนจะรื้อผนังและเพิ่มน้ำหนัก ควรให้วิศวกรตรวจและกำหนดวิธีแก้ตามสภาพจริง

การเปลี่ยนจากบ้านเป็นสำนักงาน ร้านกาแฟ หรือพื้นที่บริการอาจทำให้รูปแบบการใช้งานและน้ำหนักเปลี่ยน เช่น มีผู้ใช้งานมากขึ้น เพิ่มพื้นยกระดับ อุปกรณ์ครัว ชั้นวางของ ถังน้ำ หรือเครื่องปรับอากาศ การออกแบบใหม่จึงต้องพิจารณาความสามารถของโครงสร้างเดิม ไม่ใช่ดูเฉพาะว่าพื้นที่วางของได้หรือไม่

จุดที่ควรบันทึกไว้ในรายงานสำรวจ

• รอยร้าว ตำแหน่ง ทิศทาง ความกว้าง และการเปลี่ยนแปลงที่สังเกตได้
• สภาพเสา คาน พื้น บันได โครงหลังคา และส่วนต่อเติม
• พื้นที่ทรุด แอ่งน้ำ ประตูหน้าต่างที่บิดหรือเปิดปิดผิดปกติ
• ตำแหน่งที่จะเจาะ รื้อผนัง เปิดช่อง หรือวางอุปกรณ์ที่มีน้ำหนัก

03

หาต้นเหตุรั่วซึมก่อนปิดผิวใหม่

คราบน้ำ สีพอง กลิ่นอับ และเชื้อราที่มองเห็นเป็นเพียงปลายเหตุ ต้นเหตุอาจมาจากหลังคา รางน้ำ รอยต่อผนัง วงกบ ท่อในผนัง ระเบียง หรือระดับพื้นภายนอก หากซ่อมเฉพาะผิวและรีบทาสี ปัญหามักกลับมาอีกหลังส่งมอบ

การตรวจควรดูทั้งช่วงอากาศแห้งและข้อมูลช่วงฝน ถามผู้ใช้งานเดิมว่าน้ำเข้าจากทิศใด ตรวจทางไหลของน้ำ รอยต่อวัสดุ และจุดที่มีการต่อเติมภายหลัง เมื่อแก้ต้นเหตุแล้วจึงวางระบบกันน้ำ งานผิว และวัสดุตกแต่งใหม่ให้สัมพันธ์กัน

รีโนเวทที่ดีไม่ใช่ทำให้อาคารดูใหม่ที่สุด แต่ต้องแก้สาเหตุที่ทำให้ของเดิมเสื่อมก่อนซ่อนงานไว้หลังผิวใหม่

04

ตรวจงานระบบจากภาระใช้งานใหม่ ไม่ใช่ดูว่าเปิดติดหรือไม่

ระบบไฟฟ้าเดิมอาจยังใช้งานได้ แต่จำนวนวงจร ขนาดสาย อุปกรณ์ป้องกัน ตู้ไฟ และจุดใช้งานอาจไม่พอกับเครื่องปรับอากาศ เครื่องใช้สำนักงาน อุปกรณ์ครัว หรือแสงสว่างใหม่ ส่วนระบบประปาและสุขาภิบาลต้องตรวจแรงดัน แนวท่อ การระบายน้ำ กลิ่นย้อน บ่อพัก และตำแหน่งห้องน้ำหรือครัวใหม่

ควรแยกให้ชัดว่าส่วนใดตรวจแล้วใช้ต่อได้ ส่วนใดต้องเปลี่ยน และส่วนใดต้องเดินระบบใหม่ พร้อมบันทึกตำแหน่งที่ตรวจสอบได้ก่อนปิดฝ้าและผนัง งานระบบที่ซ่อนอยู่ควรมีภาพหรือเอกสารประกอบเพื่อให้บำรุงรักษาภายหลังได้ง่ายขึ้น

05

แยกให้ชัดว่าอะไรเก็บ รื้อ ซ่อม เสริม และสร้างใหม่

รายการงานรีโนเวทควรผูกกับพื้นที่หรือองค์ประกอบจริง เช่น พื้นเดิมห้องประชุมเก็บไว้และขัดใหม่ ผนังด้านหลังรื้อถึงโครง งานหลังคาส่วนต่อเติมเปลี่ยนใหม่ หรือวงกบเดิมซ่อมและทำสี การใช้คำกว้างอย่าง “ปรับปรุงทั้งหมด” ทำให้แต่ละฝ่ายเข้าใจขอบเขตไม่ตรงกัน

ส่วนที่นำกลับมาใช้ควรกำหนดวิธีป้องกันระหว่างรื้อและก่อสร้าง ส่วนที่รื้อควรระบุการตัดระบบ การขนออก และพื้นที่ทิ้ง ส่วนที่ซ่อมควรมีเกณฑ์ว่าซ่อมถึงระดับใด หากเปิดงานแล้วพบว่าใช้ต่อไม่ได้ ต้องมีขั้นตอนแจ้ง ตรวจ อนุมัติราคา และปรับแผนก่อนทำงานเพิ่ม

ตารางขอบเขตง่าย ๆ ที่เจ้าของงานควรมี

• รายการเดิมที่เก็บและวิธีป้องกัน
• รายการที่รื้อพร้อมขอบเขตสิ้นสุด
• รายการที่ซ่อมและมาตรฐานหลังซ่อม
• รายการที่ต้องเสริมหรือเปลี่ยนใหม่
• วัสดุและอุปกรณ์ที่เจ้าของงานจัดหา
• งานชั่วคราวและการขนเศษวัสดุ

06

ทำแบบจากข้อมูลสำรวจและตรวจเรื่องการอนุญาต

แบบรีโนเวทควรแสดงสภาพเดิมและสภาพใหม่ให้แยกกันได้ พร้อมผังรื้อ ผังก่อสร้าง รายละเอียดวัสดุ และงานระบบที่เกี่ยวข้อง หากแบบไม่อ้างอิงตำแหน่งจริง ทีมหน้างานจะต้องตัดสินใจหน้างานมากเกินไป ทำให้ราคา เวลา และคุณภาพควบคุมยากขึ้น

การดัดแปลงอาคารบางลักษณะอาจอยู่ภายใต้กฎหมายควบคุมอาคารและข้อกำหนดอื่น เจ้าของงานควรนำข้อมูลอาคาร ขอบเขตงาน และแบบไปตรวจสอบกับหน่วยงานท้องถิ่น รวมถึงผู้ประกอบวิชาชีพที่เกี่ยวข้องก่อนเริ่มงาน กรมโยธาธิการและผังเมืองให้ข้อมูลว่าการนำแบบมาตรฐานไปใช้ก็ยังต้องยื่นขออนุญาตก่อสร้างและต้องไม่ขัดต่อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ดูข้อมูลจากกรมโยธาธิการและผังเมือง

07

ตั้งงบ แผนเวลา และวิธีจัดการสิ่งที่พบหลังรื้อ

ข้อเสนอราคาควรแยกงานรื้อ งานซ่อม งานโครงสร้าง งานสถาปัตย์ งานระบบ งานตกแต่ง งานชั่วคราว และงานขนทิ้ง พร้อมระบุข้อยกเว้นให้เห็นชัด ควรมีงบเผื่อสำหรับส่วนที่ยังเปิดตรวจไม่ได้ โดยตกลงขั้นตอนอนุมัติก่อนใช้ ไม่ใช่รวมเป็นยอดคลุมเครือ

แผนเวลาต้องรวมช่วงสำรวจ พัฒนาแบบ ขออนุญาต สั่งวัสดุ ป้องกันพื้นที่ รื้อ ตรวจหลังรื้อ แก้โครงสร้างและระบบ ปิดผิว ทดสอบ และส่งมอบ หากอาคารยังมีผู้ใช้งาน ควรแบ่งโซนและระบุช่วงตัดไฟ ตัดน้ำ งานเสียงดัง และเส้นทางปลอดภัยให้ชัด

คำถามก่อนเลือกผู้รับเหมารีโนเวท

• ใครเป็นผู้สำรวจและตรวจประเด็นโครงสร้าง
• ขอบเขตเก็บ รื้อ ซ่อม และทำใหม่ระบุอย่างไร
• เมื่อพบงานเพิ่มหลังรื้อ จะตรวจและอนุมัติอย่างไร
• ทีมป้องกันของเดิมและควบคุมฝุ่นอย่างไร
• งานระบบที่ซ่อนจะมีหลักฐานก่อนปิดผิวหรือไม่
• การตรวจรับ แก้ไข และรับประกันแบ่งเป็นช่วงอย่างไร